Bulletin du 02.05.2024 - Dézonage des zones à bâtir et indemnisation

Découlant de l’initiative populaire « De l’espace pour l’homme et la nature (initiative pour le paysage) » du 14 août 2008, La Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) a été révisée afin de freiner le gaspillage du sol et la spéculation foncière. En vigueur depuis le 1er mai 2014, cette révision vise à réduire les zones à bâtir surdimensionnées et à mieux utiliser les réserves de terrains à bâtir.

Cette révision oblige ainsi les collectivités à réduire les zones à bâtir surdimensionnées. Cela signifie que toutes les communes qui possèdent de telles zones non-conformes aux nouvelles exigences du plan directeur cantonal doivent entreprendre une révision de leur plan d’affectation.

A cet effet, les cantons ont fixé une date butoir aux communes pour qu’elles révisent leur planification. Les délais de remise parviennent en principe à échéance cet été, raison pour laquelle la question est d’actualité.

Ladite révision des plans d’affectation peut aboutir à un « dézonage » de certains terrains, à savoir que ceux-ci quittent la zone à bâtir et sont affectés à une zone qui ne compte plus comme telle. Souvent, lesdits terrains ou segments de terrains seront reclassés en priorité dans les zones à protéger, de verdure ou encore d’une zone agricole.

Naturellement, un dézonage pose la question des conséquences financières et de l’éventuelle indemnisation que le propriétaire touché peut revendiquer puisque ayant acquis son terrain en zone constructible, si celui-ci ou une partie de celui-ci ne l’est plus en raison du dézonage, sa valeur va naturellement chuter.

Il s’agit d’un cas typique d’expropriation matérielle qui est fondée sur la garantie de la propriété privée découlant de l’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale et les constitutions cantonales.

En effet, selon la jurisprudence, il y a déclassement lorsque le bien-fonds considéré est classé dans une zone inconstructible alors qu’il l’était auparavant dans une zone constructible. Dans un tel cas, une indemnisation est due si les conditions de l’expropriation matérielle sont remplies.

Une telle indemnité est en principe également due lorsque le bien-fonds en question a tout d’abord été reclassé en « zone réservée » - ce qui arrive fréquemment - avant d’être définitivement déclassé en une autre zone.

Ainsi, le propriétaire d’un bien-fonds constructible qui fait l’objet d’un déclassement peut s’adresser à la collectivité publique responsable afin d’être indemnisé de la perte de valeur de l’objet.

Pour ceci et selon la jurisprudence, les conditions suivantes devront être remplies cumulativement :

1. La restriction est particulièrement grave en ce sens que le dézonage supprime complètement et définitivement le droit de bâtir.
2. Le propriétaire démontre qu’il avait l’intention d’en faire un usage hautement prévisible dans un futur proche et qu’il souhaitait construire sur ledit bien-fonds.
3. Le propriétaire doit présenter sa requête d’indemnisation dans le délai de 5 ans dès l’entrée en vigueur de la restriction définitive du droit de bâtir soit souvent dès l’entrée en vigueur du plan ou de la norme qui entraine le dézonage.

Toutefois, dans la mesure où chaque situation est particulière, celle-ci doit évidemment être examinée car la jurisprudence prévoit des exceptions sur lesquelles il ne sera pas revenu ici.